Subscribe by RSS RSS Icon
Follow me on Twitter Twitter Icon

Секреты инвестирования - Инвестирование в сравнении со спекуляциями - часть 1

 
Если выпуск не отображается, вы можете прочесть его на сайте
  
  
Получите бесплатное руководство по работе на Forex и начните зарабатывать
  
  
  

  Мои подписки      Мои группы      Мои новости     
        Автор 
Сергей Спирин
      
  
Бизнес и карьера   →   Поиск работы   →   Обучение   →   Секреты инвестирования
  
Инвестирование в сравнении со спекуляциями
 
 

Центр
Финансового
Образования

fintraining.ru

__________________
Дистанционные
учебные курсы:


1. "Управление
личными финансами"
,
автор и ведущий -
Сергей Спирин
2. "Инвестиции в
ценные бумаги"
,
автор и ведущий -
Константин Царихин
3. "Срочный рынок:
фьючерсы и опционы"
,
автор и ведущий -
Константин Царихин


Учебные курсы
в Москве:


1. "Основы биржевой
торговли ценными
бумагами"
,
2.
"Мастер-класс по
фьючерсам и
опционам"
,
ведущие:
Валерий Гаевский и
Константин Царихин


Учебные видеокурсы
на DVD:


1. "Введение в
инвестиции"

2.
"Инвестиции в
период кризиса"


Услуги
инвестиционных
консультантов:


1. Формирование
портфеля
инвестиций

2.
Разработка
инвестиционного
плана


А также:
- Лента новостей
-
Библиотека
-
Форум
-
Рантье-Клуб

и многое другое
на сайте:

fintraining.ru


ЦФО Беларусь


Тренинговый центр
"Чародей"


Единственная проблема,
решение которой
имеет практическую
ценность:
"Что делать дальше?"

Артур Блох,
"Закон Мэрфи"


Реклама в рассылках


Секреты инвестирования

Инвестирование в сравнении со спекуляциями
– часть 1

Сегодня в выпуске:

  1. Инвестирование в сравнении со спекуляциями – часть 1
  2. Ближайшие встречи, семинары и тренинги:

* * *

С.С.:
В очередной раз о вечном – о разнице между инвестициями и спекуляциями, а также о важности покупок по низким ценам. Это та тема, о которой можно писать сколь угодно долго, поскольку непонимание этих ключевых мыслей приводит к убыткам огромное количество начинающих инвесторов.

В известной стратегии Бенджамина Грэма «покупать хорошие бизнесы по разумной цене», вторая его часть («по разумной цене») оказывается намного важнее первой.

И вот эту мысль зачастую оказывается очень непросто понять.

* * *

Автор: Крис Бригман
Источник: Research Affiliates
Перевод для http://fintraining.livejournal.com

Инвестирование в сравнении со спекуляциями

Ключевые моменты

  1. Высокие цены акций, как и высокие цены на дома, предвещают низкую доходность.
  2. Инвестирование в дешевую жилую недвижимость со сдачей ее в аренду сейчас имеет сходство с инвестированием в развивающиеся рынки - будущая ожидаемая долгосрочная доходность много выше, чем у соответствующих дорогих альтернатив.
  3. Можно провести много параллелей между политическим и экономическим климатом и относительной ценой американских акций и акций развивающихся рынков в периоды с 1994 по 2002 и с 2008 по 2015.
  4. Наш прогноз 10-летней реальной доходности американских акций равен 1%, в сравнении с 8% для акций развивающихся рынков, которые сейчас оценены менее, чем в половину американского CAPE.

Мне повезло жить и работать в Ньюпорт Бич в Калифорнии. В глобальном инвестиционном сообществе Ньюпорт Бич известен как родина PIMCO (и, конечно, Research Affiliates). Однако бизнес Ньюпорт Бич местного масштаба - это операции с недвижимостью. Много моих здешних знакомых заработали за прошлые годы пачки денег, перепродавая дома в Оранж Кантри. Я и сам купил несколько домов за последние годы, но в качестве инвестиции, а не для перепродажи. В этой статье я объясняю разницу между инвестированием и спекуляцией на своем опыте инвестирования в жилую недвижимость.

Домашняя беседа

Эта история началась четыре года назад, когда Дэйв, инвестор в недвижимость из Атланты и мой давний друг, гостил у меня и моей жены Донны в Ньюпорт Бич. Однажды вечером, сидя у огня на заднем дворе моего дома после ужина, и потягивая по стаканчику перед сном, мы заговорили о бизнесе.

Дэйв объяснил, что кризис жилой недвижимости тяжело ударил по Атланте. Бесчисленные тысячи домов были изъяты за долги в пользу банков по всему городу и в пригородах. Он объяснил, что самые выгодные покупки - дома в старых и менее зажиточных частях города. Большие частные инвестиционные фирмы (BlackRock, Starwood Waypoint и Colony Capital) начали жадно скупать изъятые дома в пригородах (которые легко поддаются оценке) и цены там выросли, однако они игнорировали менее однородные городские районы, некоторые из которых тогда, как и сейчас, выглядят небезопасными, но тем не менее - являются обычными рабочими районами.

Дэйв покупал свободные односемейные дома из числа изъятых, в скромных районах за 10-20 тысяч долларов, вкладывал еще 10-20 тысяч в ремонт, а затем сдавал в аренду отремонтированные дома по 800 долларов в месяц. Его проблемой было то, что он не мог продать эти дома - ни за какую цену. Кредит в то время был (и остается сейчас) недоступен для большинства жителей из небогатых районов Атланты.

Перед жилищным кризисом банки дрались друг с другом, чтобы только выдать кредит на покупку недвижимости по смехотворным ценам и на смехотворных условиях. В результате чего после кризиса Дэйв владел множеством недвижимости по всей Атланте, и вся она была куплена в кредит. Несмотря на то, что у него была удовлетворительная платежеспособность и стабильный поток платежей от его собственности, он не мог получить ни от кого в кредит ни цента, чтобы купить еще недвижимости для сдачи в аренду.

Я спросил: «Откуда ты знаешь, что эти дома - разумная инвестиция?» И заметил: в Детройте недвижимость тоже дешевая. Дэйв объяснил, что в отличии от Детройта с его стареющим и сокращающимся населением, Атланта - это энергично растущий город. «Откуда я знаю, что цена нормальная? Ты шутишь?» - спросил Дэйв. Я покупаю дома на небольшую часть поступлений и сдаю их в аренду за 25% уплаченной цены. Я верну вложенные деньги за четыре года!

В последующие дни мы с Донной обсуждали участие в бизнесе с жилой недвижимостью. Наши альтернативные инвестиционные возможности на американском финансовом рынке в то время (практически как и сегодня) давали 2% доходность по облигациям и 2% дивидендную доходность. Инвестирование в недвижимость казалось привлекательной альтернативой. Таким образом начался наш бизнес по инвестированию в дома в Атланте. Мы и сегодня там покупаем.

Относительная цена домов

Давайте сравним рынок недвижимости здесь, где мы живем, в Оранж Кантри - с Атлантой. Лучшая сделка, которую мы можем найти в Оранж Кантри - это дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами, который продается за 500 000 долларов. Да-да, для тех, кто не привык к калифорнийским ценам на недвижимость: самые дешевые дома в Оранж Кантри начинаются от полумиллиона долларов. Мы можем сдать в аренду такой дом за 2000 долларов в месяц.

Как показано в таблице 1, цены в Оранж Кантри безумные - для всех тех, кто здесь не живет. Если мы соберемся инвестировать в недвижимость Оранж Кантри с целью сдачи ее в аренду, наш общий годовой рентный доход (годовой доход минус налог на недвижимость, страховка и расходы по управлению собственностью) будет примерно 3% до налога на доход. Конечно, мы можем разумно предположить, что цены домов вырастут на величину инфляции, поэтому названная выше доходность - это реальная доходность. Неплохо. Но федеральные и калифорнийские налоги «съедят» инфляционную составляющую доходности. После этого рентный доход по большей части уходит на налоги, более высокие, чем в Атланте, и превращается в 1% реальной доходности - после налогов на доход и рост капитала. Мне не нравится такая инвестиция. Цены домов могут как вырасти, так и пойти вниз. Высокие цены в Оранж Кантри кажутся мне рискованными.

Вместо этого мы покупаем дома в Атланте. Сейчас мы покупаем отремонтированные дома формата «три/два», как выражаются торговцы (три спальни и две ванных комнаты), за 80 тысяч долларов, и затем сдаем их за 850 долларов в месяц. Как показано в таблице 1, наша рентная доходность до налогов равна 9%, и примерно 5% после налогов. У меня есть твердое убеждение, что покупка недвижимости в Атланте и сдача ее в аренду с реальной доходностью 5% после налогов - намного более разумный и безопасный путь накопления богатства к старости, чем покупка недвижимости в Оранж Кантри и сдача ее в аренду с доходностью в 1% после налогов.

Таблица 1. Инвестиции в недвижимость.

Источник: Research Affiliates LLC, на основе данных Zillow

Перепродажа домов?

Однако, некоторым моих знакомым спекулянтам недвижимостью в Ньюпорт Бич, Оранж Кантри кажется более хорошим вариантом. Оранж Кантри - близкий, процветающий и безопасный. Цены на дома быстро росли на протяжении многих лет, они даже отыграли все потери глобального финансового кризиса 2008 г. Атланта, напротив, кажется далёкой и страшной. С их точки зрения городские районы Атланты очень сильно отличаются по социально-экономическому состоянию от Ньюпорт Бич, и нужно учитывать связанные с этим проблемы - в среднем менее образованные арендаторы, менее зажиточное население, и более высокий уровень преступности. Я могу подтвердить, что мы с Донной не чувствуем себя в полной безопасности, когда блуждаем по улицам в тех в районах Атланты, где мы ищем дома для покупки - в отличие от вечерних прогулок по нашему тихому району в Ньюпорт Бич. В том числе и поэтому, сравнимые дома стоят 500 тысяч в Оранж Кантри и всего 80 тысяч в Атланте.

Когда мои местные знакомые спекулянты недвижимостью спрашивают, как я могу быть уверен в том, что рост цены на недвижимость в Атланте будет больше, чем в Оранж Кантри в следующем году, я отвечаю, что у меня нет метода для прогнозирования краткосрочных изменений цены. Если бы мне пришлось угадывать, я бы выбрал Оранж Кантри, как более «разогретый» рынок. Но я объясняю, что не перепродаю дома. Я инвестирую, чтобы выстроить долгосрочное богатство.

Когда мои местные знакомые спекулянты недвижимостью спрашивают, как я могу быть уверен в том, что цены домов в Атланте упадут меньше, чем цены в Оранж Кантри, я отвечаю, что я ожидаю и надеюсь, что они упадут больше. Для тех, кто, как и я, создает сбережения, ценовая волатильность - это возможность, а не риск. Три года назад мы покупали дома в Атланте меньше, чем по 50 000 долларов. Я хочу, чтобы эта возможность повторилась снова!

При инвестировании я игнорирую популярную игру в попытки угадать краткосрочные изменения цен. Вместо этого я обращаю внимание на стоимость, которую можно представить, как долгосрочную реальную доходность после налогов - менее 1% для домов в Оранж Кантри и около 5% для домов в Атланте. Высокие цены плюс низкая доходность в Оранж Кантри кажутся мне рисковыми. Поскольку я долгосрочный инвестор, я считаю Атланту лучшим выбором.

Продолжение следует...
Далее: Часть 2. Относительная оценка развивающихся рынков

* * *

Напоминаю про вебинар Елены Красавиной "Вся правда о unit-linked", который начинается уже в ближайший четверг, 22 октября.

До начала вебинара остается совсем мало времени. К сожалению, большой наплыв желающих сделать все в самый последний момент приводит к дополнительной нагрузке на организаторов, и, как следствие, может привести к появлению возможных ненужных проблем у вас, как у участников. Пожалуйста, сделайте все заранее!

* * *

Еще раз ссылки для регистрации на вебинары:

Обсудить: Живой Журнал, Facebook, ВКонтакте, Twitter, YouTube

Успеха вам!


Если вы хотите задать вопрос или поделиться своими мыслями, пишите Сергею Спирину.

Имейте в виду, что письма могут цитироваться с указанием имени автора и адреса его электронной почты, если не оговорено обратное.

Приглашаю вас принять участие в обсуждении материалов рассылки на форуме сайта Центр Финансового Образования.


Рекомендую подписаться на рассылки:

 
 
     В избранное

Прошлые выпуски
Как инвестировать в ETF в России и за рубежом?    19 октября 2015, 15:51
Volkswagen - покупать ли после падения?    12 октября 2015, 13:35
Запись вебинара Елены Красавиной про пассивный доход     10 октября 2015, 11:16

Все выпуски рассылки
 
 

Subscribe рекомендует
 
Бизнес и карьера  →   рассылки   и   группы
  
ИЮМ.
Рассылка о бизнесе ведется с 2000-го года. В десятках городов созданы команды ИЮМ. Проводятся командные соревнования. Команда подскажет ошибки и вдохнет уверенность в себе. Вместе создавать и развивать бизнес легче! Проводятся командные соревнования.
Подписчиков: 847756
  Институт Новых Технологий и Автоматизации в строительстве
Институт Новых Технологий и Автоматизации промышленности строительных материалов - создаение нового прогрессивного оборудования и технологии для производства строительных материалов.
Подписчиков: 356
  Электронная версия газеты "Земля таштыпская"
Электронная версия газеты "Земля таштыпская"
Подписчиков: 24
 
 
 
Подписан адрес: justforwork11.test@blogger.com
Код этой рассылки: economics.school.fintraining
Архив рассылки
Отписаться:  На сайте  Почтой
Поддержка подписчиков
Другие рассылки этой тематики
Другие рассылки этого автора
 
Внимание! Для вашего удобства ссылки в данном письме позволяют получить доступ в ваш аккаунт без ввода пароля. Не пересылайте это письмо другим людям и не вставляйте его текст в блоги, форумы и чаты.
 
Рассылка производится: Subscribe.Ru / АО "Интернет-Проекты" / О компании / Политика конфиденциальности

0 коммент.:

Отправить комментарий